Si un vecino no paga las cuotas del condominio: en Jalisco el estado de cuenta se cobra como título ejecutivo a los 90 días

Vive en un fraccionamiento o en un edificio en condominio. Un vecino dejó de pagar las cuotas de mantenimiento, y los demás cubren lo que falta.

O quizá el atrasado es usted, y quiere saber qué puede pasar.

En Jalisco, la respuesta no está en una ley aparte. Está en el Código Civil del Estado, en el capítulo De las cuotas, artículos 1026 a 1029 bis.

QUIÉN PAGA Y CUÁNTO

El artículo 1026 dice que los condóminos deben contribuir a los gastos de mantenimiento y operación de las instalaciones y servicios del condominio.

También a constituir y conservar fondos de reserva.

La proporción la da el porcentaje que representa cada unidad privativa sobre el condominio. La ley no la reparte en partes iguales.

Hay una excepción. Lo que es de uso exclusivo de uno o varios condóminos lo pagan quienes directa y exclusivamente se sirven de ello.

LA CUOTA SE PAGA POR ADELANTADO

El artículo 1028 pide que las cuotas se paguen por adelantado, precisamente en la fecha establecida.

Si no se pagan, el atraso se cobra como perjuicio. El código no fija un porcentaje: fija un tope.

Ese tope es el interés moratorio promedio de las dos mayores instituciones de crédito del país, en préstamos quirografarios a treinta días.

Y el mismo artículo agrega que se aplica según se determine en el reglamento. Por eso aquí no calculamos ninguna tasa.

A LOS NOVENTA DÍAS, TÍTULO EJECUTIVO

El artículo 1029 es el centro de este tema.

Dice que es título ejecutivo el estado de cuenta emitido después de noventa días de vencido el plazo para el pago.

Pone dos condiciones más. Lo debe firmar el administrador, con la aprobación del presidente del consejo de administración.

Y debe precisar con toda claridad el importe y el origen del adeudo, que puede venir de cuotas o de otra responsabilidad del condómino.

Un título ejecutivo es un documento que la ley reconoce como base para cobrar por la vía ejecutiva. El Código Civil no describe ese juicio, y esta pieza tampoco.

SI EL CONDOMINIO ES DE SERVICIOS MUNICIPALES

El mismo artículo 1029 abre un segundo camino para cierto tipo de condominio.

En los condominios de servicios municipales, el cobro de los adeudos puede hacerse por conducto de la Tesorería Municipal donde está el condominio.

En ese caso, la ley considera esos adeudos créditos municipales para todos los efectos legales.

El artículo 1026 añade otra regla para esos condominios. Si los condóminos no se ponen de acuerdo, las cuotas las fija el tesorero del municipio.

EL OCUPANTE TAMBIÉN RESPONDE

El último párrafo del artículo 1029 alcanza a quien vive en la unidad sin ser el dueño.

Los ocupantes o usuarios, por cualquier título, son solidariamente responsables con los condóminos del pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias.

Si usted renta en un condominio, eso lo incluye frente al condominio.

Cómo se reparten las cuotas entre dueño e inquilino es otra relación, la del contrato de arrendamiento. Este artículo no la resuelve.

CUANDO EL INCUMPLIMIENTO SE REPITE

El código tiene una medida más dura, y no es para cualquier atraso.

El artículo 1032 se refiere al condómino que reiteradamente deje de cumplir sus obligaciones, o que injustificadamente cause conflictos a los demás.

El administrador puede demandarlo ante el juez de primera instancia, para que sus derechos condominales se vendan en subasta pública al mejor postor.

Para eso hace falta un acta de asamblea extraordinaria que acuerde la medida, tomada por más de la mitad del total de los condóminos.

A la demanda se acompañan la escritura del régimen de condominio, sus reformas y un certificado de gravámenes del Registro Público.

Si quien incumple no es propietario, el artículo 1033 prevé otra demanda: la de desocupación de la vivienda o el local.

Los pasos del remate se rigen por el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, que el propio código nombra como supletorio. No los glosamos aquí.

LAS CONTROVERSIAS DE USO PASAN PRIMERO POR EL CONSEJO

El artículo 1031 ordena las controversias entre condóminos por el uso de sus unidades privativas y de los bienes comunes.

Esas controversias se sujetan al arbitraje del consejo de administración. En condominios de servicios municipales, al del secretario del ayuntamiento.

Las demás controversias van ante el juez de primera instancia del lugar del condominio.

AL VENDER: LA CONSTANCIA DE NO ADEUDO

El artículo 1029 bis tiene dos párrafos, y los dos importan a quien compra o vende.

El primero da a todo condómino el derecho a que se le expida el estado de cuenta que guarda en el condominio.

El segundo se dirige al notario. En la venta de una unidad privativa, debe exigir al vendedor la constancia de no adeudo expedida por el administrador.

En los documentos para vender su casa en Jalisco revisamos tres documentos que suelen pedirse al vendedor. Cuando la casa está en condominio, la ley añade este.

QUIEN DEBE CUOTAS NO PUEDE SER CONSEJERO

El artículo 1015 pide, para ser consejero, estar al corriente en el pago de cuotas al condominio.

Así, el atraso en las cuotas deja fuera del consejo de administración a quien lo tiene.

LO QUE ESTA PIEZA NO DICE

No dice que un condominio pueda cortar servicios, negar el acceso o quitar el voto a quien debe. Eso no está en estos artículos.

No calcula el perjuicio del artículo 1028 ni dice cuánto cobra un condominio en particular.

No describe plazos judiciales, embargos ni tiempos de un juicio.

No es asesoría legal para un caso concreto. Cada condominio tiene su escritura y su reglamento.

Si le interesa el otro lado del régimen, el del uso de la unidad, lo tratamos en rentar un departamento por noches en un condominio.

FUENTE

Código Civil del Estado de Jalisco, artículos 1015, 1026, 1028, 1029, 1029 bis, 1031, 1032 y 1033. Ejemplar publicado por el Congreso del Estado con su última reforma del 18 de junio de 2026.

Congreso del Estado de Jalisco, Biblioteca Virtual, sección de códigos: https://congresoweb.congresojal.gob.mx/BibliotecaVirtual/busquedasleyes/Listado'2.cfm