¿Qué documentos necesito para vender mi casa en Jalisco? La ley le exige uno, y con fecha

Aquí conviene separar dos cosas que suelen ir juntas: lo que la ley le ordena y lo que la operación le pide. No es lo mismo, y separarlo cambia el orden en que conviene moverse.

Aquí están los tres documentos del vendedor, cada uno con la ley o la ficha oficial que lo sostiene. Cuánto cuestan en el ejercicio fiscal 2026, y en qué secuencia salen.

El único que la ley le exige, y viene con una condición de fecha

La Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco lo dice en su artículo 123, y conviene leerlo despacio:

"Para enajenar cualquier inmueble o transmitir algún derecho real…"

Y la obligación que sigue:

"…el causante deberá presentar comprobante donde se acredite que no existe adeudo por concepto de impuesto predial…"

La oración no termina ahí. Cierra así:

"…en la fecha en que se autoricen las escrituras, actos o contratos."

Fíjese en las últimas nueve palabras. La obligación no es acreditar que alguna vez estuvo al corriente. Es acreditar que no hay adeudo el día en que se firma.

La misma ley repite la exigencia en su artículo 119, fracción segunda, entre los documentos que acompañan el aviso a la autoridad catastral. Aparece dos veces, en dos capítulos, con dos destinatarios.

Lo que la ley no dice, y aquí no se va a decir por ella, es que el documento caduque. Dice cuándo debe acreditarse la ausencia de adeudo. Son dos afirmaciones distintas, y la única verificada es la segunda. La consecuencia práctica sí se sigue sola: sacarlo con semanas de anticipación no le sirve de nada si entre medias vence un pago.

Cuánto cuesta el comprobante del predial en Guadalajara

En Guadalajara el documento se llama Certificado de No Adeudo de Impuesto Predial. Lo expide la Tesorería Municipal y su ficha oficial lo tarifa en 126 pesos.

Ese número no sale de ninguna parte. Está en la ley, partido en dos renglones que viven en artículos distintos.

El artículo 61, fracción segunda, inciso d de la Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara para 2026 cobra 97 pesos por el certificado. La misma fracción aclara que ese derecho es "por cada foja útil". El artículo 74, fracción primera, numeral 12 cobra 29 pesos por el formato. Noventa y siete más veintinueve son los 126 pesos que publica la ficha del trámite.

El matiz de la foja no es una curiosidad: si el certificado sale en dos hojas, el derecho se cobra dos veces.

Los requisitos que publica la ficha son dos: identificación oficial vigente del solicitante y el recibo del pago del predial al corriente. El trámite es presencial. Y lo puede hacer el interesado u otra persona, según el propio documento.

Una advertencia de geografía que vale para todo este apartado: estas cifras son de Guadalajara. Zapopan, Tlaquepaque, Tonalá y el resto tienen su propia ley de ingresos y sus propias tarifas.

El orden que nadie le escribe: el agua le pide el predial

Aquí está la parte que convierte la lista en secuencia.

Para expedirle la constancia de no adeudo del agua, el SIAPA le pide, en sus propios requisitos: el recibo del agua al corriente, el predial actual, identificación oficial del propietario del predio, el pago del trámite y la lectura del medidor impresa.

Léalo otra vez. El organismo del agua le exige el predial. Si va primero por la constancia del agua, va a regresar.

La constancia cuesta 213.60 pesos más IVA, según el Resolutivo Tarifario que el propio SIAPA transcribe en su ficha, capítulo décimo sexto, artículo sexagésimo quinto. No calculamos aquí el total con impuesto: el emisor publica el monto sin él y su propio resolutivo tiene una excepción para usos habitacionales cuya redacción no es concluyente.

Y una cosa más, que es del emisor y no nuestra. La misma página dice arriba que la constancia se solicita en línea y se descarga en Servicios Integrales Digitales. Unos renglones más abajo dice que "es necesario acudir a las oficinas de atención a usuarios". Las dos frases están en el mismo documento. No sabemos cuál rige. Llame antes de ir.

El certificado del Registro Público no es uno: son ocho

El Certificado de Libertad o Gravamen es el documento que acredita si la propiedad tiene hipotecas, embargos u otros gravámenes inscritos. No se lo exige la ley al vendedor: lo pide la operación, casi siempre el notario o el comprador.

Cuando se dice que cuesta 714 pesos, se está citando una de ocho modalidades. El artículo 16, fracción sexta de la Ley de Ingresos del Estado de Jalisco para 2026 las tarifa así, y las cifras cambian bastante.

La modalidad simple, por cada inmueble, cuesta 714 pesos. La versión con firma electrónica, lo mismo. El certificado de la base de datos estatal cuesta 987. Con historial de hasta veinte años, 836, y cada año adicional suma 95 pesos. Con aviso cautelar inserto, 822. Con cancelación de aviso cautelar, 828. Con cancelación e inscripción de un nuevo cautelar, 935. Y con firma electrónica más aviso cautelar, 785.

La misma fracción tarifa aparte, en 707 pesos, la validación de un certificado ya emitido. Eso no es un certificado nuevo: es comprobar uno que ya existe.

Nosotros mismos hemos escrito antes que ese certificado cuesta 714 pesos, y lo escribimos sin este matiz. No era falso, pero estaba incompleto: pida el que corresponde a su caso y pregunte el precio antes de pagarlo.

Una exención que conviene leer con la ley delante

Esa misma fracción del artículo 16 declara exentas de pago a varias personas. El párrafo merece leerse por partes.

Nombra un primer grupo:

"Las personas pensionadas, jubiladas, con discapacidad o adultos mayores de 65 años de edad en adelante, que sean titulares del inmueble…"

Y un segundo:

"…y las personas físicas que obtengan algún crédito…"

Los institutos que enumera a continuación son cuatro: el INFONAVIT, el Instituto de Pensiones del Estado de Jalisco, el IMSS y el ISSSTE. Menciona además a los familiares de personas víctimas de feminicidio o desaparecidas.

Después viene la condición:

"…que presenten constancias de este hecho y que sea vivienda de interés social individual…"

Y el efecto:

"…respecto de los certificados de los incisos a), b), c), d), e), f) y g) quedarán exentos de pago."

El párrafo siguiente pone el límite: la exención "se aplicará únicamente para un inmueble, por trámite por año".

Aquí no vamos a decirle si usted está exento. La condición de que sea vivienda de interés social individual está redactada pegada al grupo de los créditos. Pero la frase admite leerse también sobre las personas pensionadas y las mayores de 65. Si usted está en alguno de esos supuestos, lleve el párrafo impreso y pregúntelo en la oficina registral antes de pagar. Puede ahorrarse el trámite completo.

Lo que aquí no se dice

Los papeles del comprador son otra cosa y ya los tratamos al explicar cuánto cuesta escriturar una casa en Guadalajara. Ahí van las constancias que condicionan el descuento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que no son las de esta lista.

Qué acredita exactamente el Certificado de Libertad o Gravamen lo explicamos al hablar de lo que sí puede comprobar antes de pagar.

Y una precisión sobre el SIAPA, porque ya lo usamos antes para otra cosa: cuando escribimos qué revisar al escoger casa hablábamos de comprobar si hay red de agua, que es un servicio. Aquí hablamos de la constancia de no adeudo, que es una deuda. Mismo organismo, dos trámites distintos.

No hablamos de plazos ni de honorarios de notaría, porque no abrimos el arancel. No decimos qué necesita su caso en particular. Y la Ley de Hacienda Municipal la leímos en el ejemplar que publica el Congreso del Estado. Su corte es del 17 de octubre de 2025. Si hubo una reforma posterior, no está en esta lectura.

Fuentes: Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco, artículos 119 y 123, ejemplar del Congreso del Estado con corte al 17 de octubre de 2025. Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, Jalisco, para el ejercicio fiscal 2026, artículos 61 y 74. Ley de Ingresos del Estado de Jalisco para el ejercicio fiscal 2026, artículo 16 fracción VI. Ficha oficial del trámite GDL-TES-126, Tesorería Municipal de Guadalajara, actualizada el 14 de enero de 2026. Ficha de Constancia de No Adeudo del SIAPA, consultada el 27 de agosto de 2026.