La barda entre dos casas: en Jalisco la ley presume que es de los dos, salvo nueve señales

La barda que separa su casa de la de al lado parece de nadie hasta que hay que repararla.

El Código Civil de Jalisco la trata en un capítulo corto, del artículo 976 al 997. Aquí lo recorremos como una lista para revisar la suya.

PRIMERO: ¿HAY CONSTANCIA DE QUIÉN LA PAGÓ?

El artículo 976 pone esa pregunta por delante de todo lo demás.

Si hay constancia de quién costeó la pared, quien la hizo es dueño exclusivo de ella.

Si consta que la hicieron los dos colindantes, o no consta quién la edificó, es de propiedad común.

Así que lo primero es buscar papeles: un contrato, un recibo, una escritura que lo diga.

SI NO HAY PAPELES, LA LEY PRESUME QUE ES DE LOS DOS

El artículo 977 presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario.

Vale para las paredes divisorias de edificios contiguos, hasta el punto común de elevación. También para las paredes entre jardines o corrales.

El mismo artículo añade un límite. Si las construcciones no tienen la misma altura, la presunción solo llega hasta la altura de la menos elevada.

LAS NUEVE SEÑALES QUE APUNTAN A UN SOLO DUEÑO

El artículo 978 enumera los signos contrarios a la copropiedad. Revise su barda contra esta lista.

Uno. Hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios.

Dos. Se sabe que toda la pared está construida sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad.

Tres. La pared soporta las cargas, pesos y armaduras de una de las casas y no de la otra.

Cuatro. Entre patios o jardines, la albardilla cae hacia una sola de las propiedades. La albardilla es el remate de arriba de la barda.

Cinco. En una pared de mampostería, hay piedras pasaderas que sobresalen solo por un lado.

Seis. La pared es parte de un edificio y lo separa de un jardín, campo, corral o sitio sin edificios.

Siete. Un predio está cerrado con vallados, cercas o setos, y el de al lado no.

Ocho. La cerca que encierra un predio es de distinta especie que la del vecino en los lados que se tocan.

Nueve. Dice el código, textual: que los materiales empleados en una estructura de edificación sean uniformes. No explica más, y aquí no lo interpretamos.

LO QUE SIGNIFICAN ESAS SEÑALES

El artículo 979 dice que, con esos signos, se presume que la barda es del dueño que los tiene a su favor.

Es una presunción, no una sentencia. La constancia de quién la pagó, del artículo 976, va primero.

REPARARLA: EN PROPORCIÓN, NO NECESARIAMENTE A LA MITAD

El artículo 984 dice que la reparación de las paredes comunes se costea proporcionalmente por los dueños que tienen la copropiedad.

La ley dice proporcionalmente. No dice por mitad.

El artículo 983 agrega otra regla. Si la barda se daña por algo que depende de uno de los dueños, ese dueño la repone y paga los daños.

El artículo 985 permite librarse de pagar renunciando a la copropiedad. Hay una salvedad: no se puede si la pared común sostiene un edificio suyo.

SUBIRLA: A SU COSTA

El artículo 988 permite a cualquiera de los dueños alzar la pared común. Lo hace a sus expensas y pagando los perjuicios que cause la obra, aunque sean temporales.

Si la pared no aguanta, el artículo 990 le obliga a reconstruirla a su costa. Si necesita más espesor, lo pone de su propio terreno.

El artículo 991 reparte la barda por alturas. Hasta la altura antigua sigue siendo común; desde ahí para arriba es de quien la levantó.

Y el artículo 992 deja una puerta al otro vecino. Puede volverse copropietario de lo nuevo pagando proporcionalmente el valor de la obra.

APOYARSE EN ELLA

El artículo 993 permite a cada copropietario usar la pared en proporción a su derecho.

Puede apoyar su obra en ella o meter vigas hasta la mitad de su espesor, sin impedir el uso de los demás. Si hay desacuerdo, se arregla por medio de peritos.

VENTANAS: DEPENDE DE SI LA PARED ES COMÚN O SUYA

En pared común, el artículo 996 es corto: ningún copropietario puede abrir ventanas ni hueco alguno sin consentimiento del otro.

Si la pared es solo suya, el artículo 1243 le permite abrir ventanas o huecos para recibir luz. Pide cumplir las disposiciones de urbanización, que esta pieza no revisó.

El artículo 1245 pone el límite. No se pueden tener ventanas para asomarse ni balcones que se prolonguen sobre la propiedad del vecino.

Tampoco vistas de costado u oblicuas sobre ella si no hay un metro de distancia. El artículo 1246 dice que se mide desde la línea que separa las dos propiedades.

Pero el artículo 1244 advierte algo. El vecino puede construir pegado a esa pared, aunque con eso le tape las ventanas.

LO QUE ESTA PIEZA NO DICE

No dice cuánto le toca pagar en su caso, ni cómo se demanda, ni cuánto cuesta un perito.

No revisa los reglamentos de construcción de Guadalajara, Zapopan ni otro municipio.

Si vive en condominio, las paredes comunes siguen otro capítulo del código. Las cuotas de condominio las revisamos en si un vecino no paga las cuotas del condominio.

Y si la casa es de varios dueños a la vez, eso es otra copropiedad. La tratamos en copropiedad y derecho del tanto en Jalisco.

No es asesoría legal para un caso concreto.

FUENTE

Código Civil del Estado de Jalisco, artículos 976 a 997 y 1243 a 1246. Ejemplar publicado por el Congreso del Estado con su última reforma del 18 de junio de 2026.

Congreso del Estado de Jalisco, Biblioteca Virtual, sección de códigos: https://congresoweb.congresojal.gob.mx/BibliotecaVirtual/busquedasleyes/Listado'2.cfm