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Si usted tiene una parte de una casa, los demás dueños pueden comprarla antes que un extraño: el derecho del tanto en Jalisco
Cuando una casa tiene varios dueños, cada uno puede vender su parte. Pero en Jalisco no puede vendérsela a un extraño si otro dueño quiere usar su derecho del tanto. El Código Civil obliga a avisarles por notario o judicialmente, y les da ocho días. Mientras no se haga ese aviso, la venta no produce efecto legal alguno. Y si ya se consumó sin avisar, el dueño que quedó fuera puede ocupar el lugar del comprador.
Una casa con varios dueños es más común de lo que parece. Hermanos que heredaron. Una pareja que compró junta y se separó. Dos personas que invirtieron a medias.
Tarde o temprano uno quiere salir. Y la pregunta llega sola: ¿puedo vender mi parte a quien yo quiera?
El Código Civil del Estado de Jalisco responde en tres artículos cortos. Puede vender, pero los demás dueños van primero.
SU PARTE ES SUYA, Y LOS DEMÁS TIENEN PREFERENCIA
El artículo 973 empieza por lo que sí puede hacer. Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda.
La parte alícuota es la proporción que le toca a cada dueño: la mitad, un tercio, un cuarto. No es una recámara ni un piso concreto de la casa.
Sobre esa parte, dice el mismo artículo, puede enajenarla, cederla o hipotecarla.
Y la frase termina con una advertencia: los condueños gozan del derecho del tanto.
El código no define la expresión en ese artículo. Describe su efecto en el siguiente, y eso es lo que importa.
EL AVISO: POR NOTARIO O JUDICIALMENTE
El artículo 974 dice que los copropietarios no pueden enajenar a extraños su parte si otro copartícipe quiere hacer uso del derecho del tanto.
Para eso, quien vende debe notificar a los demás la enajenación que tuviere convenida.
La ley admite dos vías para esa notificación: por medio de notario o judicialmente.
Un mensaje, una llamada o una carta simple no son ninguna de las dos.
OCHO DÍAS, Y EL DERECHO SE PIERDE
Una vez notificados, los demás dueños tienen ocho días para hacer uso del derecho del tanto.
El texto es tajante con el plazo. Por el solo transcurso del término se pierde el derecho.
Si pasan los ocho días y nadie lo ejerce, esa preferencia ya no detiene la venta al tercero.
CUANDO LA VENTA APENAS SE ESTABA PLATICANDO
El segundo párrafo del artículo 974 distingue dos momentos.
El primero es cuando la venta está simplemente propalada, que es la palabra de la ley, y todavía no se consuma.
Si en ese momento un copropietario ejercita el derecho del tanto, la ley lo trata como una venta directa. Quien vendía le vende a ese copropietario.
Y SI YA SE VENDIÓ SIN AVISAR
El segundo momento es cuando la venta ya fue consumada.
Ahí los copropietarios que quedaron fuera pueden ejercitar otro derecho. La ley lo llama derecho de retracto.
Con el retracto, el copropietario que lo reclama se subroga en todos los derechos y obligaciones del comprador. Dicho sin tecnicismos, ocupa su lugar en la operación.
El último párrafo del artículo es el más duro. Mientras no se haya hecho la notificación o se haya consumado el plazo, la enajenación no producirá efecto legal alguno.
No habla de una multa ni de un trámite pendiente. Habla de una venta que no surte efecto.
SI VARIOS QUIEREN COMPRAR
Puede pasar que dos o más dueños quieran ejercer el tanto al mismo tiempo. El artículo 975 fija el orden.
Primero, el que represente mayor parte.
Si las partes fuesen iguales, el más antiguo.
Ante toda igualdad, el designado por la suerte.
Y agrega una salvedad: salvo pacto en contrario. Los dueños pueden haber acordado otra regla entre ellos.
NO ES LA MISMA REGLA QUE PARA UNA HERENCIA
Hay una regla parecida en otra parte del código, y conviene no confundirlas.
El artículo 2664 trata al heredero que quiere vender a un extraño su derecho hereditario.
También da ocho días. Pero admite tres vías de notificación, no dos: por medio de notario, judicialmente o por medio de dos testigos.
Además, el aviso debe incluir las bases o condiciones en que se ha concertado la venta.
Si se omite la notificación, el coheredero puede ejercer la acción de retracto y se subroga en los derechos del adquirente. Ese artículo no trae la frase de que la venta no produce efecto legal alguno.
Para el empate, el artículo 2665 prefiere al que represente mayor porción en la herencia. Si las porciones son iguales, decide la suerte. No menciona al más antiguo.
Cuál de las dos reglas aplica depende de la situación jurídica del inmueble. Cómo funciona una casa heredada sin escriturar ya lo publicamos aquí, y no lo repetimos.
DESDE CUÁNDO RIGE
Los artículos 974, 975 y 2664 no aparecen en la tabla de reformas del ejemplar vigente que publica el Congreso del Estado de Jalisco.
El 2665 solo aparece como 2665-Bis, que es otro artículo y trata otro tema.
El número 973 sí aparece una vez en esa tabla. Pero la fila completa dice que esa reforma fue al Código de Procedimientos Civiles, no al Civil.
Es decir, los cinco artículos conservan su texto original.
LO QUE ESTA PIEZA NO DICE
Es la lectura de un código publicado, no asesoría legal sobre ningún caso.
No es una ruta para vender sin avisar a los demás dueños. Describe lo que la ley exige antes.
Tampoco resuelve cómo se valúa cada parte ni cómo se divide una casa cuando los dueños no se ponen de acuerdo. Eso lo regulan otros artículos.
Si usted está en este caso, la vía que la propia ley nombra para avisar es un notario o un juez.
FUENTES
Código Civil del Estado de Jalisco. Artículos 973, 974, 975, 2664 y 2665, y su tabla de reformas.
Consultado en la Biblioteca Virtual del Congreso del Estado de Jalisco. Ejemplar enlazado por el listado vigente, con última modificación del 18 de junio de 2026, decreto 30196. Leído el 11 y el 13 de septiembre de 2026.