En la zona metropolitana subió 11.1%, pero en el municipio de Guadalajara fue 10.7%: el desglose que la SHF publica y nadie citó

Esta semana circuló una cifra: la vivienda en la zona metropolitana de Guadalajara se apreció 11.1% en el primer semestre de 2026. La publicó la Sociedad Hipotecaria Federal el 10 de agosto y la levantaron varios medios nacionales.

Ese número es correcto. También es el de una zona metropolitana entera.

El mismo organismo publica el dato por municipio. No está en el boletín de prensa: está en el anexo estadístico, y hasta donde pudimos ver nadie lo citó.

Los cuatro municipios que la SHF sí publica

En el primer semestre de 2026, medido contra el mismo periodo de 2025:

Entre el primero y el último hay 1.4 puntos porcentuales de diferencia.

Hace un año el orden era otro

La misma tabla trae el primer semestre de 2025, así que se pueden comparar dos fotos con la misma regla.

Hace un año el municipio de Guadalajara encabezaba a los cuatro. Hoy va tercero.

Y es el único que se desaceleró. Los otros tres subieron su tasa, poco pero en la misma dirección. Guadalajara bajó siete décimas.

Una foto de dos semestres no es una tendencia. Pero el cambio de orden está en el dato del organismo, no en nuestra lectura.

El detalle que cambia la lectura del titular

Fíjese en el tercer renglón. El municipio de Guadalajara subió 10.7%, no 11.1%.

Son dos cosas distintas con el mismo nombre. El 11.1% es la zona metropolitana, que agrupa varios municipios. El 10.7% es el municipio de Guadalajara solo.

Quien leyó el titular de la semana y vive en la colonia Americana tomó un número que no es el de su municipio. La diferencia son cuatro décimas, así que no cambia una decisión. Pero conviene saber cuál está usando.

En este mismo documento, la palabra Guadalajara significa dos cosas y tiene dos cifras.

Por qué los municipios no suman la cifra de la zona

Aquí hay algo que conviene explicar, porque salta a la vista.

La zona metropolitana subió 11.1%. De los cuatro municipios publicados, tres quedaron por debajo de esa cifra. Parece una contradicción y no lo es.

El Índice SHF no es un promedio de precios. Es un índice hedónico: un modelo estadístico que estima cuánto vale una vivienda según sus atributos, y que después calcula el índice para cada agregación geográfica por separado.

La nota metodológica del organismo lo dice. Los índices se calculan para entidades federativas, zonas metropolitanas, municipios y oficinas postales. Cada agregación se estima aparte.

Dicho llano: la zona metropolitana no es la suma de sus municipios. Es otro corte del mismo modelo. Por eso las cifras pueden ordenarse de forma que a la intuición le parezca rara.

Lo que el organismo no publica

De los nueve municipios de la zona metropolitana de Guadalajara, el anexo trae cuatro.

Buscamos los otros cinco en el documento completo, uno por uno. Tonalá, El Salto, Ixtlahuacán de los Membrillos, Juanacatlán y Zapotlanejo no aparecen ninguna vez.

No los estimamos. Si usted tiene una casa en Tonalá, este índice no le da su dato, y preferimos decirlo así.

Tampoco hay un precio por municipio. El valor promedio de avalúo que publica el boletín, 1,960,032 pesos, es nacional. Lo mismo la mediana de 1,299,580.

Y una advertencia sobre lo que este dato no dice. El índice mide apreciación, no nivel de precio. Que un municipio suba más no significa que sea más caro ni más barato que otro. Son preguntas distintas y el documento solo responde la primera.

Qué mide, otra vez, porque importa

El Índice SHF cubre las viviendas que se compraron con un crédito hipotecario, nuevas y usadas.

Las operaciones al contado no entran. Lo que se ofrece y no se vende, tampoco. Es el precio de operaciones cerradas con avalúo de por medio.

Es una fuente sólida y es una fotografía parcial. Las dos cosas a la vez.

Qué hacer con esto si le toca poner precio

Si su propiedad está en uno de los cuatro municipios publicados, ya tiene un número más cerca que el de la zona metropolitana. Sigue siendo un promedio de todo un municipio, que es mucho territorio.

Si está en los otros cinco, el dato no existe públicamente. Ahí el camino es el de siempre: operaciones comparables cerradas cerca, no promedios de ciudad.

Y en cualquiera de los dos casos, el índice sirve para saber la dirección del mercado antes de sentarse a negociar. No para poner el precio.

El dato de la zona metropolitana sigue siendo bueno. Solo que ahora sabe que hay uno más fino, dónde vive, y qué no le va a contestar.

Fuentes

1. Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026. Anexo estadístico de la Sociedad Hipotecaria Federal, publicado el 10 de agosto de 2026. Las cifras por municipio salen de su tabla de tasas de apreciación. Consultado el 14 de agosto de 2026. https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/1097034/I_ndice_SHF_T2_2026.pdf

2. Nota metodológica del Índice SHF de Precios de la Vivienda en México. Es la que explica que se trata de un índice hedónico y que cada agregación geográfica se calcula por separado. Consultada el 14 de agosto de 2026. https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/1070861/Nota_metodol_gica_del__ndice_SHF_de_Precios_de_la_Vivienda_en_M_xico.pdf

3. Boletín de prensa 05/2026 de la Sociedad Hipotecaria Federal, del 10 de agosto de 2026. De ahí sale la cifra de la zona metropolitana y el valor nacional de avalúo. Consultado el 12 y el 14 de agosto de 2026. https://www.gob.mx/shf/es/articulos/indice-shf-de-precios-de-la-vivienda-en-mexico-segundo-trimestre-de-2026

Cómo leímos estas fuentes. Las cuatro cifras municipales están en una sola tabla del anexo, que cubre de 2019 a 2026 con cuatro columnas por año. Contamos las columnas a mano para confirmar que la última corresponde al primer semestre de 2026. Ningún medio se usó como respaldo.

Lo que no afirmamos. No decimos que los cuatro municipios expliquen la cifra de la zona metropolitana: la nota metodológica indica que cada agregación se calcula por separado, así que no son partes de una suma. No decimos qué municipio es más caro, porque el índice mide apreciación y no nivel de precio. Y no damos cifra de los cinco municipios que el organismo no publica.

Un apunte sobre el segmento. El mismo boletín informa que en el primer semestre la vivienda económica y social se apreció 10% y la media y residencial 6.7%. Son cifras nacionales. El documento no las desglosa por municipio, de modo que no sabemos si en la zona metropolitana la proporción se repite.

Esta nota describe un indicador de mercado y no es una valuación de un inmueble concreto.