Vender su casa sin pagar ISR: la exención solo cubre el terreno hasta tres veces lo construido

Usted va a vender la casa donde vive y alguien le dijo que no paga ISR.

La frase es incompleta. La exención existe, pero la ley y su reglamento le ponen límites, y uno de ellos se mide en metros.

Aquí recorremos los cuatro límites en el orden en que aparecen: el precio, el notario, los tres años y el terreno.

QUÉ DICE LA LEY

La exención está en la Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 93, fracción XIX, inciso a).

Exenta los ingresos por vender la casa habitación del contribuyente. Pone dos condiciones en la misma frase.

La primera es que el precio no exceda de setecientas mil unidades de inversión, las UDIs.

La segunda es que la transmisión se formalice ante fedatario público, es decir, ante notario.

EL TECHO, EN PESOS

La UDI cambia de valor todos los días, así que el techo en pesos también cambia.

El Diario Oficial de la Federación publica la UDI del 19 de septiembre de 2026 en 8.821075 pesos.

Con ese valor, 700,000 UDIs equivalen a 6,174,752.50 pesos. Ese techo vale para ese día; el de la fecha de su escritura será otro.

Si el precio pasa del techo, la ley no le quita toda la exención. Dice que por la parte que excede se determina la ganancia y se calcula el impuesto.

Ese cálculo lo hace el notario, con las reglas del mismo impuesto. Esta pieza no lo reproduce.

TRES AÑOS SIN OTRA VENTA EXENTA

La exención aplica si en los tres años anteriores usted no vendió otra casa habitación con la misma exención.

La ley le pide manifestarlo bajo protesta de decir verdad ante el notario que protocoliza la venta.

La Resolución Miscelánea Fiscal 2026 regula, en su regla 3.11.4, cómo el notario lo verifica con el SAT. Habla de esos mismos tres años.

EL LÍMITE QUE SE MIDE EN METROS

Aquí está lo que casi no se lee, porque no está en la ley sino en su reglamento.

El artículo 154 del Reglamento de la Ley del ISR define qué terreno entra. La casa habitación comprende la superficie que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones.

Dicho con un ejemplo de lectura, no un caso real: si la casa tiene 100 metros cuadrados construidos, el terreno que cuenta como casa llega hasta 300 metros cuadrados.

La superficie que pase de ese límite ya no es casa habitación para esta exención.

Cuánto impuesto causa esa parte no lo dice el artículo 154. No encontramos en la ley, en el reglamento ni en la miscelánea un método para calcularlo, así que aquí no damos cifra.

Si su terreno es grande respecto a lo construido, ese es el punto para revisar con el notario antes de fijar el precio.

CON QUÉ PAPELES SE ACREDITA QUE ES SU CASA

El artículo 155 del mismo reglamento dice cómo se prueba ante el notario que el inmueble es su casa habitación.

Basta uno de tres documentos. La credencial para votar del INE. Los comprobantes fiscales de luz o de teléfono fijo. O los estados de cuenta de bancos, casas comerciales o tarjetas de crédito no bancarias.

El domicilio del documento debe coincidir con el del inmueble que vende, y el notario debe hacerlo constar.

Los papeles pueden estar a su nombre, al de su cónyuge, o al de sus ascendientes o descendientes en línea recta.

SI QUIEN VENDE NO ES RESIDENTE EN MÉXICO

La regla 3.11.3 de la misma miscelánea agrega un caso.

Si quien vende no es residente para efectos fiscales en México, la exención no es aplicable. La salvedad es el residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país.

LO QUE ESTA PIEZA NO DICE

No dice que vender su casa no pague impuestos. Hay techo de precio, plazo de tres años, forma ante notario y tope de terreno.

No calcula el impuesto de la parte del terreno que pasa del límite, ni el de la parte del precio que pasa del techo.

No habla de impuestos estatales o municipales de la operación, que son otras leyes.

No es asesoría fiscal para un caso concreto. El cálculo del pago provisional lo hace el notario.

LOS PAPELES DE LA VENTA

Los documentos que la ley le exige al vendedor para escriturar son otro tema. Los revisamos en qué documentos necesito para vender mi casa en Jalisco.

Los papeles de esta pieza no son requisito para vender. Son los que acreditan la exención, si usted quiere aplicarla.

FUENTES

Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 93, fracción XIX, inciso a). Texto vigente publicado por la Cámara de Diputados, última reforma del 1 de abril de 2024.

Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 154 y 155. Texto publicado por la Cámara de Diputados.

Resolución Miscelánea Fiscal para 2026, reglas 3.11.3 y 3.11.4. Diario Oficial de la Federación, 28 de diciembre de 2025.

Valor de la UDI del 19 de septiembre de 2026: Diario Oficial de la Federación, indicadores.