¿Apareció un defecto oculto en la casa que compró? En Jalisco tiene doce meses desde la entrega para reclamarlo

Compró una casa y, ya viviendo en ella, apareció algo que no se veía el día que la visitó.

El Código Civil de Jalisco tiene reglas para ese caso, del artículo 1646 al 1663. Aquí las recorremos en el orden en que conviene hacerse las preguntas.

PRIMERA PREGUNTA: ¿ES UN DEFECTO OCULTO?

El artículo 1646 obliga al vendedor a responder por los defectos ocultos del bien. No por cualquier defecto.

Tiene que ser uno que haga la casa impropia para el uso al que se destina. O uno que disminuya tanto ese uso que, de haberlo sabido, usted no la habría comprado o habría pagado menos.

La ley lo mide contra su decisión de compra: si el defecto no habría cambiado ni su decisión ni el precio, el artículo no lo cubre.

SEGUNDA PREGUNTA: ¿ESTABA A LA VISTA?

El artículo 1647 saca dos casos.

El vendedor no responde de los defectos manifiestos o que estén a la vista.

Tampoco responde de los que no están a la vista si usted es perito. La ley se refiere a quien, por su oficio o profesión, debe conocerlos fácilmente.

Por eso la visita antes de firmar importa. Lo que se veía ese día queda fuera del reclamo.

TERCERA PREGUNTA: ¿QUÉ PUEDE PEDIR?

El artículo 1648 le da dos caminos.

Uno: pedir la rescisión del contrato, es decir, deshacer la compra, y el pago de los gastos que hizo por ella.

Dos: quedarse con la casa y pedir que le rebajen una cantidad proporcional del precio. Esa cantidad la fijan peritos.

El artículo 1650 le pide escoger. Una vez que eligió un camino, no puede cambiarse al otro sin el consentimiento del vendedor.

SI EL VENDEDOR SABÍA DEL DEFECTO

El artículo 1649 agrega algo cuando se prueba que el vendedor conocía el defecto y no se lo dijo.

En ese caso usted tiene los mismos dos caminos. Y, si escoge deshacer la compra, además le deben pagar daños y perjuicios.

Los artículos 1651 y 1652 cubren el caso extremo: que la casa se pierda por el propio defecto. Si el vendedor lo conocía, sufre la pérdida, devuelve el precio y paga gastos del contrato y daños. Si no lo conocía, devuelve el precio y los gastos del contrato que usted haya pagado.

EL RELOJ: DOCE MESES DESDE LA ENTREGA

El artículo 1653 fija el plazo. Para inmuebles, las acciones se extinguen a los doce meses.

Se cuentan a partir de la entrega del bien, no desde la firma ni desde que usted descubrió el defecto.

Si la entrega fue hace once meses, le queda uno. Anote la fecha en que recibió la casa.

El mismo artículo menciona los artículos 1641 y 1642. Esos son otro supuesto: una casa con una carga o servidumbre no aparente que la escritura no mencionó. Tienen su propio plazo de un año y se cuenta distinto.

QUIÉN PRUEBA Y QUIÉN DECIDE

El artículo 1663 pone la prueba de su lado. A usted le toca probar que el defecto ya existía cuando compró.

Si no lo prueba, la ley juzga que el defecto apareció después.

El artículo 1660 dice que los defectos los califican peritos nombrados por las partes. Si no se ponen de acuerdo, el juez elige un tercero.

El artículo 1661 dice qué deben declarar esos peritos. Si el defecto era anterior a la venta, y si por él la casa no sirve para el uso para el que la compró.

SI EL CONTRATO DICE «EN EL ESTADO EN QUE SE ENCUENTRA»

Si su contrato trae una cláusula así, o una que limita lo que el vendedor responde, lea el artículo 1662.

Ese artículo permite a las partes restringir, renunciar o ampliar esa responsabilidad. Pone una condición: que no haya mala fe.

La ley no dice aquí qué es mala fe en cada caso. Esta pieza tampoco lo decide.

SI LA COMPRÓ EN UN REMATE

Hay un caso aparte. El artículo 1438 está en el capítulo de las ventas por autoridad.

Dice que cuando el remate sirve para pagar deudas del ejecutado, el enajenante no tiene obligación de responder de los vicios ocultos.

LO QUE ESTA PIEZA NO DICE

No dice si su defecto califica, ni cuánto le rebajarían, ni cuánto cuesta un perito o un juicio.

Si compró a una desarrolladora, puede haber otras reglas. Esta pieza no las revisó.

Un defecto oculto no es lo mismo que una hipoteca o un embargo inscrito. Eso se revisa con el certificado del Registro Público; lo explicamos en qué documentos necesita para vender su casa en Jalisco.

No es asesoría legal para un caso concreto.

FUENTE

Código Civil del Estado de Jalisco, artículos 1438, 1641, 1642 y 1646 a 1663. Ejemplar publicado por el Congreso del Estado con su última reforma del 18 de junio de 2026.

Congreso del Estado de Jalisco, Biblioteca Virtual, sección de códigos: https://congresoweb.congresojal.gob.mx/BibliotecaVirtual/busquedasleyes/Listado'2.cfm