Casa heredada sin escriturar: la ley de Jalisco deja rentarla hasta un año, y casi nunca venderla

Hay una casa en la familia que nadie toca. El dueño murió, los papeles siguen a su nombre y la sucesión no se ha hecho. Mientras tanto la casa está ahí: vacía, o con alguien viviendo dentro sin contrato.

La pregunta llega siempre de la misma forma. ¿Se puede rentar? ¿Se puede vender?

La ley de Jalisco responde a las dos, y no responde lo mismo. Rentar, sí, con un límite de tiempo escrito. Vender, casi nunca, y las excepciones están contadas una por una.

Conviene ver la asimetría completa, porque es lo que decide qué se puede hacer este año con esa casa.

Primero: mientras no haya sucesión, la casa tiene administrador, no dueño

Cuando alguien muere, sus bienes no quedan sin figura. Quedan bajo una sucesión, y la sucesión tiene un administrador: el albacea.

El albacea no es el dueño. Es quien administra un patrimonio que todavía se está repartiendo. Y sus facultades no son las de un propietario: están tasadas en el Código Civil del Estado de Jalisco.

Ese código tiene su última reforma publicada el 18 de junio de 2026, por el decreto 30196. Los artículos que siguen se leyeron en ese ejemplar.

Aquí está el punto que cambia todo. Los herederos pueden estar de acuerdo en vender. Pueden tener comprador. Y aun así la ley pone un candado, porque mientras el juicio sucesorio no termine, los bienes están inventariados y sujetos a reglas.

Rentar: sí, y el límite es un año

El artículo 3065 del Código Civil de Jalisco lo dice sin rodeos.

«El albacea sólo puede dar en arrendamiento hasta por un año los bienes de la herencia. Para arrendarlos por mayor tiempo necesita del consentimiento de los herederos o de los legatarios en su caso.»

Léalo dos veces, porque tiene dos mitades y las dos importan.

La primera mitad es un permiso. El albacea puede rentar. No necesita pedirle permiso a nadie ni ir con un juez para hacerlo.

La segunda es el límite. Hasta un año por sí solo. Si el contrato va a ser más largo, hacen falta los herederos de acuerdo.

Esto tiene una consecuencia práctica que conviene entender antes de firmar nada. Piense en un contrato a dos años. Si lo firma el albacea sin el consentimiento de los herederos, se sale de lo que la ley le permite hacer solo.

Y la renta que entra no se queda quieta

Hay un segundo artículo que casi nadie menciona, y regula qué pasa con ese dinero.

El artículo 3049 dice que, cuando el trámite es judicial, el albacea debe proponer al juez cómo se reparten los productos de los bienes. Tiene quince días desde que se aprueba el inventario. Y el reparto se hace por bimestres.

Es decir: la renta de esa casa no es del albacea, ni se acumula indefinidamente. Es un producto del patrimonio hereditario, con un calendario de entrega a los herederos y legatarios.

El mismo artículo prevé qué pasa si el albacea no presenta esa propuesta, o si deja pasar dos bimestres consecutivos sin cumplir.

Vender: no, salvo tres casos que están contados

Aquí el tono de la ley cambia. Ya no es un permiso con límite: es una prohibición con excepciones.

El artículo 888 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco abre así: «Durante la sustanciación del juicio sucesorio, no se podrán enajenar los bienes inventariados sino en los casos siguientes».

Y entonces enumera tres. Cuando los bienes puedan deteriorarse. Cuando sean de difícil y costosa conservación. Y cuando para la enajenación de los frutos se presenten condiciones ventajosas.

Esa tercera merece un segundo de atención, porque es fácil leerla al revés. No autoriza vender la casa porque dé frutos. Autoriza enajenar los frutos.

Ese código tiene una particularidad de fecha que conviene decir. Su referencia vigente es del 5 de septiembre de 2023. Viene de una declaratoria de la Suprema Corte, la 9/2022, sobre parte de su artículo 66.

Mire las tres excepciones con atención. Ninguna dice «cuando los herederos quieran» ni «cuando haya buena oferta». Las tres describen situaciones donde no vender le costaría dinero al patrimonio.

Una casa habitable no encaja de forma natural en ninguna de las tres.

Hay una cuarta puerta, y es la que suele importar

El mismo artículo 888 cierra con un párrafo aparte, y es el que la mayoría de las familias acaba necesitando. El Código Civil lo repite palabra por palabra en su artículo 3059.

«Si para el pago de una deuda u otro gasto urgente, fuere necesario vender algunos bienes…» El texto sigue: «…el albacea deberá hacerlo de acuerdo con los herederos o, si esto no fuere posible, con aprobación judicial».

Aquí sí cabe una venta. Pero fíjese en la condición: tiene que haber una deuda o un gasto urgente, y hace falta el acuerdo de los herederos. Si ese acuerdo no es posible, entra un juez.

Que los dos códigos digan lo mismo, con las mismas palabras, no es casualidad ni redundancia inútil. Es la señal de que esta puerta está deliberadamente estrecha.

Y hay una regla más, sobre la forma de esa venta. El artículo 3060 la fija. Los bienes hereditarios que se venden para pagar deudas y legados van a pública subasta. Salvo que la mayoría de los interesados acuerde otra cosa.

Subasta pública, no venta privada. Esa es la regla por defecto.

Quién no puede comprar esa casa

Este artículo es corto y suele sorprender. Vale la pena leerlo completo.

El artículo 3062 prohíbe que el albacea compre o arriende los bienes de la sucesión. Para sí mismo, y también para su cónyuge, sus ascendientes, sus hijos, sus hermanos y sus parientes afines dentro del segundo grado.

La prohibición no se salva con una licencia judicial. Tampoco con una subasta pública. El texto cierra las dos salidas de forma expresa.

¿Y qué pasa si se hace de todos modos? El artículo lo dice: además de la nulidad del contrato, es causa suficiente para remover al albacea.

Hay una sola excepción, y está acotada. La prohibición cesa respecto de la venta cuando el albacea o esos parientes son coherederos.

Es decir: si el hermano que administra es también heredero, puede comprar la parte de los demás. Si no lo es, no.

Antes de todo eso: por cuál puerta entra el trámite

Nada de lo anterior se puede hacer si la sucesión ni siquiera ha empezado. Y ahí hay una decisión previa: notaría o juzgado.

Jalisco tiene abiertas las dos, con condiciones distintas.

El artículo 935 Bis del Código de Procedimientos Civiles permite iniciar el trámite ante notario. Las condiciones son tres: que todos los interesados sean mayores de edad, que no haya interesados incapaces y que exista o no testamento público abierto.

El artículo 934 regula un caso distinto, para sucesiones ya radicadas. Permite continuarlas ante notario, y añade una frase que decide muchos casos: «mientras no se suscite controversia».

Ahí está la respuesta a por qué tantas sucesiones acaban en juzgado. No es el tamaño de la herencia. Es que alguien no está de acuerdo.

Y si la vía es la judicial, el artículo 823 marca el primer requisito: al promover el juicio sucesorio hay que presentar la partida de defunción.

El intestado ante notario tiene plazos, y son largos

Si no hay testamento y se va por la notaría, el procedimiento está descrito con detalle. Conviene conocerlo, porque explica por qué esto no se resuelve en un mes.

El notario pide informe a cuatro oficinas distintas. Al Procurador Social del Estado. Al Registro Público de la Propiedad. Al Director del Archivo de Instrumentos Públicos. Y al Director del Registro Nacional de Avisos de Testamentos.

Todas responden lo mismo: si en su oficina hay depositado o registrado algún testamento del fallecido.

Si no aparece ninguno, el notario tiene por ratificado el intestado y manda publicar edictos. Tres veces, de diez en diez días. En el Boletín Judicial o en el Periódico Oficial del Estado, y además en un diario de circulación amplia.

Esos edictos previenen a los interesados de que tienen un plazo para presentarse a justificar su derecho a la herencia. El término es de treinta días hábiles, y el texto lo llama improrrogable. Se cuenta desde el día siguiente a la última publicación.

Solo después de todo eso el notario levanta la certificación con la declaración de herederos.

Haga la cuenta con los plazos escritos. Tres publicaciones separadas por diez días, más treinta días hábiles después de la última. La vía rápida tampoco es rápida.

Y una reforma que ya se publicó, pero todavía no rige

Esto último es lo que hace difícil informarse por cuenta propia, y por eso vale la pena dejarlo claro.

La Ley del Notariado del Estado de Jalisco tiene un artículo 92 sobre sucesiones. Ese artículo se reformó por el decreto 30208, publicado el 28 de julio de 2026.

Si usted busca hoy esa ley y lee el texto reformado, encontrará que remite al Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares.

Pero el transitorio de ese decreto pone una condición. La reforma entra en vigor de conformidad con la declaratoria de incorporación de ese Código Nacional que emita el Congreso del Estado.

Esa declaratoria no consta en el listado de legislación vigente del Congreso de Jalisco, consultado el 2 de septiembre de 2026.

Vale la pena precisar cómo se comprobó, porque una ausencia se puede medir mal. En ese mismo listado sí aparecen otras dos declaratorias de incorporación, de 2016. Una de la Ley Nacional de Mecanismos Alternativos. Otra del Sistema Procesal Penal Acusatorio.

O sea: cuando Jalisco incorpora una ley nacional, publica un instrumento con ese nombre y en ese mismo lugar. Para el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares no aparece.

Y el Código de Procedimientos Civiles del Estado sigue listado como legislación vigente.

La conclusión práctica es esta. Hoy el trámite se rige por los códigos estatales, que son los artículos que ha leído aquí. La reforma está publicada y espera su gatillo.

Lo que queda en claro

Sobre esa casa que nadie toca, la ley de Jalisco dice tres cosas distintas.

Se puede rentar, y el albacea puede hacerlo solo hasta por un año. Más tiempo necesita a los herederos.

No se puede vender durante el juicio, salvo tres supuestos tasados. La otra vía es pagar una deuda o gasto urgente, con acuerdo de herederos o aprobación judicial. Y por defecto en subasta pública.

Y quien administra no puede comprarla para sí ni para su familia cercana, salvo que sea coheredero. Si lo hace, el contrato es nulo y pierde el cargo.

Antes de cualquiera de las tres, hace falta abrir la sucesión. Ante notario si todos son mayores y nadie discute. Ante juez si aparece una controversia.

Nada de esto sustituye la revisión de un caso concreto por un notario o un abogado. Ahí se decide qué artículos aplican a cada herencia. Lo que sí se puede saber de antemano es el mapa: qué permite la ley, con qué límite, y por qué puerta se entra.

Si el trámite avanza y la casa llega a escriturarse, el siguiente costo es el del Registro Público. Los derechos y las cifras están en la pieza sobre cuánto cuesta escriturar en Guadalajara. Y si lo que sigue es vender, aquí está la lista de documentos.

Fuentes: Código Civil del Estado de Jalisco, reforma del 18 de junio de 2026, decreto 30196, artículos 3049, 3059, 3060, 3062 y 3065. Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, referencia del 5 de septiembre de 2023, artículos 823, 888, 934 y 935 Bis. Ley del Notariado del Estado de Jalisco, reforma del 28 de julio de 2026, decreto 30208, artículo 92 y su transitorio. Listado de legislación vigente del Congreso del Estado de Jalisco, consultado el 2 de septiembre de 2026.