¿Quién puede firmar un avalúo en Jalisco? La ley pide dos registros, en dos ventanillas distintas

Usted pide un avalúo. Llega alguien, mide, toma fotos y le entrega un documento con una cifra.

Conviene hacer una pregunta antes de aceptar ese documento: quién autorizó a esa persona a firmarlo.

En Jalisco la respuesta está escrita, y no en la ley cuyo nombre uno buscaría. No hay una ley estatal de valuación. Lo que hay es la Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco, y ahí adentro está el requisito, el trámite y hasta la sanción.

Vale la pena ver el mapa completo, porque cambia lo que usted debe pedirle a un perito antes de contratarlo.

Primero: de qué avalúo estamos hablando

Esto conviene fijarlo antes que nada, porque de ello depende que lo que sigue le aplique o no.

La ley que vamos a leer regula el avalúo con efectos fiscales. El que sirve para el impuesto predial y para el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

No regula el avalúo comercial que le pide un comprador. Tampoco el que solicita un banco para autorizar un crédito.

Son documentos distintos, con propósitos distintos. Lo que sigue aplica al primero.

Dicho eso, el marco importa igual, y por una razón práctica. Es el único que en Jalisco fija por escrito quién puede firmar y qué tiene que revisar.

No existe ley estatal de valuación, y conviene decirlo con cuidado

Buscamos en el listado de legislación vigente del Congreso del Estado, consultado el 3 de septiembre de 2026.

No aparece ninguna ley estatal de valuación. La única entrada que se le parece es la Ley de Evaluación y Supervisión de Medidas Cautelares, que es de otra materia.

Conviene precisar cómo se comprobó, porque una ausencia se puede medir mal. En ese mismo listado sí aparecen la Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco y su reglamento.

O sea: el instrumento sí encuentra lo que existe. Por eso la frase correcta es que no consta en el listado, y no que no exista en ninguna parte.

La Ley de Catastro Municipal se publicó en 1997 y su última reforma listada es del 9 de marzo de 2024, por el decreto 29519.

Quién puede firmar: el registro ante el Estado

El artículo 83 fija los requisitos para registrarse como perito valuador ante la Dirección de Catastro del Estado.

Son cuatro, y el segundo es el que decide.

Hay que presentar solicitud con curriculum vitae. Hay que tener cédula profesional de arquitecto o de ingeniero civil. La ley admite también cualquier otra profesión «que tenga por objeto el diseño y construcción de obras de infraestructura, servicios y equipamiento».

La cédula debe estar expedida por la Dirección de Profesiones del Estado de Jalisco.

Hay una segunda puerta de entrada. También puede registrarse un corredor público que acredite conocimientos en la materia.

El tercer requisito es de experiencia. Hay que demostrarla con trabajos de valuación realizados durante los últimos tres años.

El cuarto es documentar los estudios de especialidad, cuando los haya.

Lea la lista otra vez y note lo que no dice. No dice «cualquiera con una calculadora». Pide título, y pide un historial reciente de trabajo en la materia.

Y después, el municipio: el segundo registro

Aquí está la parte que le sirve para preguntar mejor.

El registro estatal no alcanza por sí solo. El artículo 84 pide una acreditación adicional ante la autoridad catastral municipal.

Para esa segunda ventanilla hacen falta tres cosas: solicitud de acreditamiento, el registro que otorgó la Dirección de Catastro del Estado, y el domicilio legal.

Es decir: la cadena va del Estado al municipio. Un perito puede estar registrado y aun así no estar acreditado en el ayuntamiento donde está su casa.

Quien lleva ese padrón es el Ejecutivo del Estado, a través de la Dirección de Catastro. El artículo 17 le encarga registrar a los peritos valuadores y también aplicarles las sanciones que correspondan.

Qué está obligado a hacer, y no es papeleo

El artículo 75 enumera lo que un perito debe cumplir para practicar avalúos con efectos de predial y de transmisiones patrimoniales.

Primero, estar registrado y acreditado conforme a la ley. Es el requisito de los dos apartados anteriores, convertido en condición de trabajo.

Segundo, visitar el inmueble, identificarlo plenamente y anexar fotografías.

Tercero, en predios urbanos, revisar la superficie y las medidas de los linderos.

Y cuarto, determinar el valor teniendo como base los valores reales, en los términos de la Ley de Hacienda Municipal.

Note el segundo punto. La visita no es una cortesía: es un requisito escrito, con fotografías anexas como prueba.

El artículo 67 lo refuerza desde el otro lado. El valuador debe presentarse en el predio y mostrar a los ocupantes tanto la orden para la valuación como la credencial que lo identifique.

Si alguien pretende avaluar su casa sin pisarla, ese avalúo no cumple lo que la ley pide.

Hay además una asimetría interesante dentro del mismo artículo 75. Los valuadores que dependen de la propia autoridad catastral solo tienen que cumplir el segundo y el tercer requisito.

A cambio, están obligados a aplicar los valores unitarios aprobados por el ayuntamiento. La ley distingue al perito externo del valuador de ventanilla, y les pide cosas distintas.

Los papeles que el avalúo lleva pegados

El artículo 82 obliga al perito a presentar el avalúo a la autoridad catastral, para su revisión y aprobación o certificación.

Y no lo presenta solo. Va con anexos, que son los que permiten revisarlo.

Para todos los predios, un croquis descriptivo con el perímetro, la superficie, las medidas y las colindancias del terreno.

En los predios urbanos se pide algo más, y es un buen detalle para saber si el trabajo se hizo. Hay que señalar la distancia a la esquina más cercana y los nombres de las calles perimetrales.

Si el predio tiene construcciones, terminadas o inconclusas, se acompaña otro croquis. Ahí van la superficie construida, los tipos, el grado de avance, el número de niveles, la calidad y el estado de conservación.

El mismo artículo cierra con una regla adicional. La autoridad catastral no recibirá avalúos ni dictámenes técnicos de peritos que tengan créditos fiscales pendientes como responsables solidarios.

De dónde sale la cifra, y de dónde no

Aquí conviene bajar la expectativa antes de leer un avalúo catastral.

El artículo 63 dice que la valuación se funda en dos elementos. El valor del terreno y el valor de las construcciones.

El artículo 64 explica cómo se calcula cada uno.

Para el terreno se toma como base el valor unitario vigente y se multiplica por la superficie. Ese resultado se modifica aplicando coeficientes de incremento y de demérito.

Para las construcciones se toman los valores unitarios vigentes según la clasificación que les corresponda, multiplicados por su superficie.

Y el procedimiento fino lo fija el reglamento de la ley, no la ley misma.

Léalo con calma, porque la consecuencia es fuerte. Este número no nace de lo que están pidiendo por las casas parecidas de su calle.

Nace de una tabla de valores unitarios, y esa tabla la aprueba el ayuntamiento.

Por eso un avalúo catastral y un precio de mercado pueden separarse bastante sin que ninguno de los dos esté mal. Miden cosas distintas.

Qué pasa si el número sale bajo

El artículo 70 pide que los avalúos se formulen en las formas oficiales aprobadas.

Y agrega una facultad de la autoridad que conviene conocer antes de presentar el documento.

Supongamos que la autoridad revisa el avalúo. Si advierte que los valores consignados son inferiores a los valores unitarios vigentes, puede proceder a practicar un nuevo avalúo.

O sea que un número bajo no se convierte automáticamente en un impuesto bajo. Puede convertirse en una segunda valuación.

Cuánto dura y cuándo se puede pedir otro

El artículo 65 fija la vigencia, y la ata a algo externo. Los avalúos practicados conforme a este capítulo tienen la misma vigencia que se determine en la publicación de los valores unitarios.

No son documentos eternos.

El artículo 66 enumera doce supuestos en los que un predio ya valuado puede revaluarse. El primero es el que le sirve directamente al propietario: que lo solicite el propietario o poseedor.

Los demás describen cambios reales en el inmueble o en su entorno. Cambio de clasificación catastral. Obras de urbanización, construcciones, reconstrucciones, ampliaciones o demoliciones.

También la fusión o la subdivisión del predio. Y las obras públicas o privadas que incrementen o demeriten notablemente su valor.

Hay uno más que conviene tener presente. Que los valores registrados no correspondan a los que resultan de aplicar los valores unitarios vigentes.

Qué le pasa a un perito que hace mal el trabajo

Esta parte responde a una pregunta legítima. Si el avalúo está mal, ¿hay consecuencia para quien lo firmó?

El artículo 91 dice que sí, y gradúa las sanciones.

Procede amonestación por escrito cuando la revisión determine que los datos no corresponden a la realidad. También cuando los valores asentados fluctúan fuera del rango que fijan el reglamento y las normas técnicas.

La amonestación cubre además dos conductas más: hacer publicidad que induzca a error amparándose en el registro, y cambiar de domicilio legal sin avisar.

Si hay adeudos por responsabilidad fiscal solidaria, la autoridad deja de aceptarle nuevos avalúos.

La reincidencia sube el castigo. Procede suspensión del registro de seis a doce meses.

Y hay dos causas de cancelación definitiva. La primera es haber obtenido el registro con información o documentación falsa. La segunda son las violaciones graves o reiteradas a las normas técnicas sobre la práctica y formulación de los avalúos.

Lo que queda en claro

Si usted va a pedir un avalúo con efectos fiscales en Jalisco, hay cuatro cosas que puede verificar de antemano.

Que la persona esté registrada ante la Dirección de Catastro del Estado. Que además esté acreditada ante el catastro del municipio donde está el inmueble.

Que visite el inmueble, se identifique y tome fotografías. Y que el documento vaya con sus croquis, incluidos los datos de calles y esquina si el predio es urbano.

Sobre la cifra, la expectativa correcta es otra. Sale de una tabla de valores unitarios que aprueba el ayuntamiento, multiplicada por superficies y ajustada por coeficientes.

Nada de esto sustituye la asesoría de un perito o de un abogado para un caso concreto. Lo que sí se puede saber de antemano es el marco: qué exige la ley, a quién y con qué consecuencia.

Y queda un límite honesto que conviene decir. El procedimiento detallado de valuación no está en la ley sino en su reglamento, publicado en 2010, que aquí no se abrió.

Fuentes: Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco, publicada el 18 de noviembre de 1997. Su última reforma listada es del 9 de marzo de 2024, decreto 29519. De ella se leyeron los artículos 17, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 70, 75, 82, 83, 84 y 91. Listado de legislación vigente del Congreso del Estado de Jalisco, consultado el 3 de septiembre de 2026.