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¿Quién paga las reparaciones de una casa rentada? En Jalisco, el dueño las necesarias y el inquilino las de poca cuantía
Se descompuso algo en una casa rentada y empieza la discusión. El Código Civil de Jalisco ya la resolvió: el dueño hace las reparaciones necesarias aunque el contrato no lo diga, y el inquilino paga los deterioros de poca cuantía que pide el uso. El inquilino debe avisar pronto. Si el dueño no repara, la ley da dos salidas, y no incluye descontarlo de la renta. Aquí van los artículos, con lo que la ley deja sin definir.
Se descompuso el calentador. O se botó una tubería, o dejó de servir una instalación eléctrica.
Empieza la discusión de siempre: quién lo paga.
El Código Civil de Jalisco ya la resolvió, en el capítulo de arrendamiento. Aquí lo recorremos en el orden en que aparece el problema.
LA REGLA BASE: EL DUEÑO CONSERVA LA CASA EN ESTADO DE SERVIR
El artículo 1995 enumera las obligaciones del arrendador. Y las enumera con una frase que conviene leer despacio: el arrendador está obligado "aunque no haya pacto expreso".
La fracción II es la de las reparaciones. Obliga al dueño a conservar el bien arrendado en el mismo estado durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias.
La misma fracción trae su excepción, en la misma línea: las que se deban a la negligencia o al mal uso del arrendatario.
Ahí está el reparto de fondo. Lo que se desgasta o falla por sí solo lo arregla el dueño. Lo que se rompió porque alguien lo rompió, no.
LO QUE EL INQUILINO SÍ PAGA: LOS DETERIOROS DE POCA CUANTÍA
El artículo 2019 pone la otra mitad. El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca cuantía económica que exija el uso del bien.
La ley no define "poca cuantía". No da monto, no da porcentaje de la renta y no da lista.
Es honesto decirlo así: ese límite lo fija, caso por caso, quien tenga que resolver el desacuerdo. Cualquier ejemplo que usted lea, incluido uno nuestro, es un ejemplo y no una regla.
Y LO QUE SE DESCOMPONE SOLO, AUNQUE APAREZCA DESPUÉS
Hay un artículo que cierra una discusión frecuente: la de si el dueño responde por algo que se echó a perder meses después de entregada la casa.
El artículo 2001 obliga al arrendador a garantizar el uso útil del bien arrendado. Y añade una frase: aun cuando los vicios o defectos hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario.
"Sobrevenido en el curso del arrendamiento" es precisamente el caso del calentador que sirvió un año y dejó de servir.
LO QUE LE TOCA AL INQUILINO: AVISAR PRONTO
El artículo 1997 le pone una carga al inquilino, y no es menor.
El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones. La ley agrega la consecuencia de no hacerlo: bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.
Una fuga pequeña que se avisa el mismo día es del dueño. Esa misma fuga, callada tres meses, puede terminar costándole al inquilino el daño que creció mientras no dijo nada.
Avise por escrito. Y guarde el acuse.
SI EL DUEÑO NO REPARA: DOS SALIDAS, Y NINGUNA ES DESCONTARLO DE LA RENTA
El artículo 1998 es el que más se cita mal.
Dice que la elección queda del lado del arrendatario si el arrendador no cumple con hacer las reparaciones necesarias. Y le da dos caminos literales: rescindir el arrendamiento, u ocurrir al juez para que constriña al arrendador al cumplimiento de su obligación.
Son esas dos. Terminar el contrato, o ir ante un juez a que lo obliguen.
La ley no dice que el inquilino pueda pagar la reparación y descontarla de la renta. Puede que su contrato lo permita; el artículo, por sí solo, no.
SI LA REPARACIÓN LE QUITA EL USO DE LA CASA
Hay un caso distinto: la obra se está haciendo, y mientras tanto usted no puede usar la casa, o no toda.
El artículo 2020 le da tres opciones al arrendatario que por causa de reparaciones pierde el uso, total o parcial. Una: no pagar el precio del arrendamiento. Dos: pedir la reducción de ese precio. Tres: la rescisión del contrato, si la pérdida del uso dura más de un mes, en sus respectivos casos.
Esa última frase, "en sus respectivos casos", reparte los remedios según la pérdida sea total o parcial. La redacción no deja claro si el mes condiciona los tres o solo la rescisión.
No lo vamos a resolver aquí. Lo decimos para que usted lea el artículo completo antes de dar por hecha una de las tres.
UN DERECHO QUE EL CONTRATO NO PUEDE QUITAR
Hay una regla de este capítulo que la ley marca con todas sus letras.
El artículo 2040 habla de las obras que ordene la autoridad competente, como necesarias para que una localidad sea habitable e higiénica. El arrendador que no las haga es responsable de los daños y perjuicios que los arrendatarios sufran por esa causa. Y cierra: este derecho no es renunciable.
Es el único de los artículos de esta pieza que lleva esa marca.
UN DETALLE DE REDACCIÓN QUE VALE LEER
En el mismo artículo 1995, la fracción I termina con las palabras "salvo pacto en contrario". Habla de entregar la casa sin adeudos por servicios.
La fracción II, la de las reparaciones necesarias, no lleva esa frase.
Es una diferencia de redacción, medida en el texto. No la convierta en una conclusión: qué puede y qué no puede pactarse en un contrato concreto es una pregunta para un abogado, con el contrato enfrente.
LO QUE AYUDA CUANDO LLEGA LA DISCUSIÓN
Nada de esto se discute en abstracto. Se discute contra el estado en que se entregó la casa.
Esa parte la explicamos aparte, con los artículos que la respaldan, en cómo protejo mi propiedad si la voy a rentar.
Dos apuntes más del mismo capítulo. El dueño puede entrar a hacer reparaciones urgentes e indispensables: el artículo 1995, fracción III, lo exceptúa expresamente de la obligación de no estorbar el uso. Y el inquilino no puede variar la forma del bien sin consentimiento expreso; si lo hace, el artículo 2016 lo obliga a restablecerla al devolver la casa y a responder de los daños.
LO QUE ESTA PIEZA NO DICE
No dice si el arreglo que usted tiene enfrente es "necesario" o "de poca cuantía".
No pone monto a la poca cuantía, porque la ley no se lo pone.
No dice cuánto tarda ni cuánto cuesta ir ante un juez.
No es asesoría legal para un caso concreto.
FUENTE
Código Civil del Estado de Jalisco, artículos 1995, 1997, 1998, 2001, 2016, 2019, 2020 y 2040. Ejemplar publicado por el Congreso del Estado con su última reforma del 18 de junio de 2026.
Congreso del Estado de Jalisco, Biblioteca Virtual, sección de códigos: https://congresoweb.congresojal.gob.mx/BibliotecaVirtual/busquedasleyes/Listado'2.cfm