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¿Qué pasa si mi inquilino deja de pagar? La ruta que sí existe en Jalisco, y lo que cuesta activarla
El desalojo exprés que se anuncia en internet no existe. Lo que sí existe es un juicio sumario con un plazo de cuarenta días naturales. Ese plazo tiene dos condiciones que casi nadie escribe: que haya contrato por escrito y que usted deje una garantía por adelantado.
Cuando un inquilino deja de pagar, lo primero que aparece en internet es una amenaza. Que se le saca en una semana. Que basta con cambiar la cerradura.
Nada de eso está en la ley de Jalisco. Lo que sí está es un procedimiento con nombre, con artículos numerados y con plazos. Conviene conocerlo antes de necesitarlo. Una de sus piezas se decide el día que usted firma el contrato, no el día que deja de cobrar.
Lo que sigue describe ese procedimiento tal como lo publica el Congreso del Estado. No sustituye a un abogado ni opina sobre ningún caso concreto.
El juicio se llama sumario por desocupación, y la falta de pago es una de sus cinco causas
El Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco dedica su Capítulo IV a los juicios de desocupación. Empieza en el artículo 683 y ese artículo enumera cinco causas.
La primera es el vencimiento del término estipulado en el contrato. La segunda, el cumplimiento del plazo que fija el Código Civil cuando el arrendamiento es por tiempo indefinido. La tercera es la que nos ocupa: la falta de pago de pensiones, que es como el Código llama a las rentas. Las otras dos son la muerte del usufructuario y la del comodatario.
Que el juicio sea sumario y no ordinario importa. Significa que la ley le asignó plazos más cortos, no que se resuelva en una semana.
Los cuarenta días existen. Y cuelgan de que haya contrato por escrito
Aquí está lo que cambia la conversación. El artículo 685 tiene un párrafo segundo. Ahí aparece una condición intercalada entre comas: «y siempre que exista contrato por escrito». Aplica a las fracciones I, II y III del 683. Cumplida, el juez ordena requerir al arrendatario.
El requerimiento le pide dos cosas: que acredite la legal ocupación del inmueble y que acredite estar al corriente en el pago. Y viene con una advertencia. Si no lo hace, «tendrá un plazo de cuarenta días naturales para desocupar totalmente y entregar el inmueble». El apercibimiento es que se procederá al lanzamiento a su costa.
Vuelva a leer la condición. Sin contrato escrito, el párrafo cuarto del mismo artículo manda otra cosa. Hay que justificar primero la existencia del contrato. Vale cualquiera de los medios de prueba que el Código autoriza. Sólo después el juez procede como en los párrafos anteriores.
Eso convierte «firma un contrato» de consejo genérico en consecuencia procesal medible. El papel no es un trámite: es lo que abre la vía corta.
Esa vía rápida se paga por adelantado, y el que paga es usted
El párrafo tercero del artículo 685 es el que casi ningún artículo del sector reproduce. Dice que la medida anterior «sólo podrá decretarse si el actor otorga garantía bastante». ¿Garantía de qué? Del pago de los daños y perjuicios que esa providencia pudiera ocasionar.
El actor es usted. Los cuarenta días no son gratuitos. El juez los concede contra una garantía que responde si al final la medida no procedía.
Es el matiz que impide leer este procedimiento como una promesa. La vía rápida existe y tiene un costo de entrada.
Su inquilino puede detener el juicio pagando, y el momento decide quién carga las costas
El artículo 686 regula qué ocurre si el inquilino paga o demuestra que ya había pagado. La consecuencia cambia según cuándo lo haga.
| Cuándo paga o lo acredita | Qué ocurre |
|---|---|
| En el acto de la diligencia, entregando el valor de las pensiones | El juez manda entregar ese dinero al demandante y concluye el juicio, sin costas para el arrendatario |
| Al contestar la demanda o antes de sentencia, exhibiendo comprobantes | Se da vista al actor por tres días para que diga si los acepta. Si está conforme, las costas las carga quien demandó |
| Exhibe el importe antes de la audiencia de pruebas y alegatos | El juez da por terminado el negocio sin condena en costas |
| Exhibe el importe después de esa audiencia | El juez da por terminado el negocio e impone las costas al arrendatario |
Hay una excepción escrita en el mismo artículo, y cambia el consejo. El procedimiento continúa si junto con la rescisión se demandó la desocupación por una causal diversa.
Dicho de otro modo: demandar por una sola causa le entrega al inquilino un botón de pausa. Demandar además por otra, no necesariamente.
Dos relojes que se pierden por dejarlos pasar
El primero es del artículo 684 y sólo aplica cuando el contrato era por tiempo definido. La demanda de terminación debe presentarse dentro de los treinta días naturales siguientes al vencimiento.
El segundo no es un plazo. Es una obligación que nace sola. El párrafo primero del 685 dice que desde el día de su emplazamiento el arrendatario contrae la obligación de depositario judicial. Lo es de la finca, de sus frutos y de los objetos adheridos al inmueble.
Ese mismo párrafo describe la parte que suele sorprender. A petición del actor, el juez puede dictar un auto con efectos de cateo para requerir los comprobantes de pago. Si no aparecen, se embargan bienes bastantes para cubrir pensiones y costas. El emplazamiento da cinco días para contestar.
Antes del juzgado hay una vía que no es un juzgado
Todo lo anterior describe el camino contencioso. No es el único.
En Jalisco un acuerdo entre las partes puede convertirse en un documento con fuerza ejecutiva, sin juicio de por medio. Lo explicamos en su propia pieza: qué es un convenio de justicia alternativa.
Vale la pena mirarla antes de demandar. Un acuerdo que el inquilino firma y cumple suele salir más barato que una vía rápida con garantía.
Y una fecha en el horizonte: este procedimiento tiene caducidad
El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares se publicó en el Diario Oficial de la Federación el 7 de junio de 2023. Su artículo Tercero transitorio abroga la legislación procesal civil y familiar de las entidades federativas. Es decir, el código estatal que acaba de leer.
La entrada en vigor es gradual. En cada estado ocurre conforme a la declaratoria que emita el Congreso local. La emite a solicitud previa del Poder Judicial de ese estado. Y no puede exceder del 1o. de abril de 2027. Entre la declaratoria y la entrada en vigor deben mediar como máximo ciento veinte días naturales.
Buscamos la declaratoria de Jalisco y no la localizamos. La de otras entidades sí aparece: la de la Ciudad de México se publicó en el Diario Oficial el 26 de agosto de 2024.
No afirmamos que la de Jalisco no exista. Afirmamos que no la encontramos. Hasta que se publique, el procedimiento vigente es el que describe este artículo. Lo que sí es seguro es la fecha tope.
Lo que depende de usted hoy
Tres cosas, y ninguna requiere abogado.
La primera es tener contrato por escrito. Ya vio para qué sirve. No es para tener razón: es para entrar por la puerta corta del 685. En qué exige el Código Civil de Jalisco a un contrato de arrendamiento están las diez cosas que la ley enumera.
La segunda es guardar el rastro del pago. Recibos, transferencias, fechas. El artículo 686 gira entero alrededor de quién acredita qué, y en qué momento.
La tercera es lo que se firma el día de la entrega. Las garantías que de verdad respaldan al propietario están en cómo protejo mi propiedad si la voy a rentar. Esa pieza cubre el antes de firmar. Ésta cubre el después del impago.
Los cuarenta días del 685 son reales. También lo son sus dos condiciones.
Fuentes
Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, consolidación al 25 de abril de 2024. Biblioteca Virtual del Congreso del Estado, artículos 683 a 686 y 1089. El artículo 685 vigente proviene del decreto 27800/LXII/20, del 18 de febrero de 2020. Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, texto vigente con reforma del 15 de enero de 2026. Cámara de Diputados, artículos transitorios Segundo y Tercero.