Un extranjero que compra en Guadalajara no necesita fideicomiso, pero sí un escrito ante Relaciones Exteriores

Hay una frase que casi todo comprador extranjero escucha antes de firmar en Guadalajara. Se la dice un conocido, un agente o alguien que compró en la playa hace años. La frase es: aquí vas a necesitar un fideicomiso.

Casi siempre es falsa. Y la creencia que suele reemplazarla, que fuera de la costa no hay ningún trámite, también lo es.

Las dos se desmontan con la misma ley y con dos documentos publicados en el Diario Oficial de la Federación. Ninguno de los tres es difícil de leer. Lo que ocurre es que casi nadie los abre.

La Ley de Inversión Extranjera que se cita aquí es el texto vigente que publica la Cámara de Diputados. Su última reforma es del 27 de mayo de 2024, y esa reforma cambió la integración de la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras. No tocó ninguno de los artículos de esta nota.

PRIMERA CREENCIA: EL FIDEICOMISO

El fideicomiso existe. Está en la ley y funciona. Lo que casi nunca se dice es dónde vive.

Vive en el Capítulo II del Título Segundo de la Ley de Inversión Extranjera. El capítulo se llama, con esas palabras, De los Fideicomisos sobre Bienes Inmuebles en Zona Restringida.

El nombre del capítulo ya es la respuesta. El fideicomiso es la figura prevista para inmuebles ubicados dentro de la zona restringida.

El artículo 11 lo dice con precisión. Se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, dice, para que instituciones de crédito adquieran como fiduciarias derechos sobre bienes inmuebles. Y acota de inmediato cuáles: los ubicados dentro de la zona restringida.

Ese mismo artículo enumera quiénes pueden ser fideicomisarios. En su fracción II nombra a las personas físicas o morales extranjeras. Ahí está el comprador de la playa.

El artículo 13 añade el dato que todo el mundo recuerda a medias. La duración de esos fideicomisos será por un periodo máximo de cincuenta años, y podrá prorrogarse a solicitud del interesado.

Conviene decir algo que la conversación de sobremesa suele deformar. El artículo 10 de esa ley no habla de la persona física extranjera: habla de sociedades mexicanas. Es el artículo 11 el que nombra al extranjero, y solo para la zona restringida.

Entonces la pregunta útil no es si usted necesita un fideicomiso. Es otra, y es geográfica: ¿está el inmueble dentro de la zona restringida?

LA BISAGRA: DÓNDE EMPIEZA Y DÓNDE TERMINA ESA ZONA

La ley define la zona restringida en su artículo 2, fracción VI. La llama la faja del territorio nacional de cien kilómetros a lo largo de las fronteras. Y de cincuenta a lo largo de las playas.

Es una definición de la Constitución, recogida en la ley. Y aquí es donde la mayoría de las conversaciones se van por el camino equivocado.

Lo natural sería abrir un mapa y medir. Es exactamente lo que la ley no le pide que haga.

El artículo 10-A resuelve el problema de otro modo. En su párrafo cuarto encarga una tarea al Instituto Nacional de Estadística y Geografía. La de publicar en el Diario Oficial de la Federación una lista de municipios. Y la de mantenerla actualizada.

Es decir: la pertenencia a la zona restringida no se estima. Se consulta en un documento oficial.

LO QUE DICE ESA LISTA SOBRE GUADALAJARA

El Diario Oficial publicó el 21 de mayo de 1997 un documento con este título: Primera lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 Constitucional.

En esa lista aparecen Guadalajara y Zapopan. También Tlaquepaque, Tonalá y Tlajomulco de Zúñiga. Y El Salto, Juanacatlán, Ixtlahuacán de los Membrillos, Zapotlanejo y Acatlán de Juárez.

Son los diez municipios del área metropolitana. Están todos, y están en la lista de los que quedan totalmente fuera.

Para comprobar que el documento dice lo que parece decir, conviene mirar también lo que no contiene. Puerto Vallarta no aparece. Tampoco Cabo Corrientes, Tomatlán, Cihuatlán, Villa Purificación ni La Huerta.

Son los municipios costeros de Jalisco. La lista los deja fuera, que es precisamente lo que debería hacer si describe lo que su título anuncia.

Esa doble comprobación importa más que la primera. Una lista que incluyera a todo el estado no probaría nada. Esta distingue, y distingue por la costa.

Conviene decir con qué fecha se cita este documento. Se llama a sí mismo Primera lista y es de 1997. Esta nota no afirma que sea la más reciente: la cita con su fecha, que es lo que puede sostener.

SEGUNDA CREENCIA: ENTONCES NO HAY NADA QUE HACER

Aquí es donde suele aparecer el segundo error, y es más caro que el primero. Si el fideicomiso no aplica, se concluye, entonces el extranjero compra como cualquier mexicano.

No es así. El mismo artículo 10-A que ordena la lista abre con una obligación.

Los extranjeros que pretendan adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida, dice el párrafo primero, deberán presentar un escrito. Previamente, y ante la Secretaría de Relaciones Exteriores. En ese escrito convienen lo dispuesto en la fracción I del artículo 27 constitucional.

La palabra que carga el peso es previamente. No es un aviso posterior ni un trámite que se resuelva después de firmar.

El contenido de ese escrito es la llamada cláusula Calvo. Quien firma conviene considerarse como nacional respecto del inmueble. Y conviene no invocar la protección de su gobierno en relación con él.

EL MATIZ QUE CAMBIA EL TRÁMITE

El artículo 10-A pide, en su primer párrafo, dos cosas: el escrito y el permiso correspondiente. Pero el mismo artículo, en su último párrafo, deja abierta una puerta.

Ahí dice que la Secretaría de Relaciones Exteriores podrá determinar, mediante acuerdos generales publicados en el Diario Oficial, supuestos en los que baste el escrito. Sin requerir el permiso.

Esa puerta se usó. El 2 de marzo de 1998 se publicó en el Diario Oficial un acuerdo general de esa Secretaría. Está firmado en Tlatelolco el 10 de febrero de ese año.

Su punto resolutivo es de una sola frase. Dice así. Los nacionales de países con los que México sostiene relaciones diplomáticas podrán beneficiarse de ese último párrafo. Solo deben presentar el escrito.

De nuevo, esta nota lo cita con su fecha. Es un acuerdo de 1998 y así se nombra aquí.

Hay un tercer elemento que casi nunca se menciona y que explica por qué la lista de municipios importa tanto. Está en el párrafo segundo del mismo artículo.

Cuando el inmueble está en un municipio totalmente ubicado fuera de la zona restringida, dice, el permiso se entenderá otorgado. Basta con que la Secretaría no publique una negativa en el Diario Oficial dentro de los cinco días hábiles siguientes.

Si el municipio está parcialmente dentro de la zona, el trato es otro. El párrafo tercero le da a la dependencia treinta días hábiles para resolver.

Esa diferencia, de cinco días con silencio favorable a treinta días de espera, depende de un solo dato. Del renglón donde aparezca su municipio en la lista.

QUÉ QUEDA FUERA DE ESTA NOTA

Vale la pena decir qué no se verificó, porque el lector merece saber dónde termina lo comprobado.

No se consultó la ficha del trámite en el Catálogo Nacional ni el portal de la Secretaría de Relaciones Exteriores. El primero respondió con un error de acceso y el segundo quedó detrás de un filtro automático. Por eso aquí no encontrará requisitos, formatos, costos ni tiempos de ventanilla.

Tampoco se afirma que la lista de 1997 y el acuerdo de 1998 sean los últimos de su tipo. Ambos se citan con la fecha en que se publicaron.

Y no se mide ninguna distancia entre Guadalajara y el mar. La ley no lo pide, y esta nota tampoco lo hace.

LO QUE SÍ SE PUEDE SOSTENER

Tres cosas quedan en pie, y las tres se leen en documentos públicos.

La primera: el fideicomiso de los artículos 11 a 14 es la figura de la zona restringida, y su capítulo lo dice en el título.

La segunda: una lista del Diario Oficial, publicada el 21 de mayo de 1997, deja al área de Guadalajara fuera de esa zona. Son sus diez municipios, y ninguno de los costeros de Jalisco aparece en ella.

La tercera: comprar fuera de la zona restringida no es comprar sin trámite. El artículo 10-A pide un escrito previo ante la Secretaría de Relaciones Exteriores.

La distancia entre esas tres frases y la conversación de sobremesa es la que suele costar dinero. A veces en la estructura equivocada; otras, en una firma que llegó antes que un escrito.

Esta nota describe lo que dicen dos cosas. La Ley de Inversión Extranjera vigente al 8 de septiembre de 2026, y dos publicaciones del Diario Oficial de la Federación. No es asesoría legal ni fiscal, y no sustituye la revisión de su caso. Esa conversación va con su notario y con su abogado, antes de firmar.